G50峰会

2021年6月18-19日，由G50董事长俱乐部举办的“简而不简单”第七届中国房地产G50峰会在杭州顺利举行。来自G50会员企业、G50专家委员会70余位董事长和专家汇聚一堂，探索在新的历史时期，企业如何克服内卷、在信息大爆炸的时代中保持初心回归商业经营本质，通过内生力的挖掘、产品力的构建、管理的精细化来为企业赢得更多成长、发展的空间。会上，港龙中国执行董事吕进亮代表公司作《地产管理新风尚》主题分享。

<壹> 大事记及全国化布局

港龙中国源于香港，2007年从龙城常州起步，持续深耕长江三角地区。2019年，港龙中国总部乔迁上海虹桥，迎接企业发展的新篇章。凭借在房地产开发领域的品牌、经验及执行能力，2020年7月15日，港龙中国于香港联交所挂牌上市，股票代码06968.HK，成为疫情影响减弱后內房上市第一股；并同年进入MSCI中国小型指数成份股。

公司年报显示2020年达到313亿的销售额，去年在深耕长三角的基础上，我们开拓了安徽市场，在安徽拿了6块地；同时也进入西南、大湾区。我们选择的是全中国最好的经济区，整个布局也为今后的深耕打开局面。

<贰> 港龙中国的人设标签

港龙中国有几个标签，公司上下也始终坚守这些标签。

1.诚

这是我们的立根之本。

我们对契约精神是非常重视的。当我们谈项目合作时，即使一个口头承诺 ——不管这个承诺对我们是否有利，都会尽量兑现。我司也因此连年获得江苏省颁发的“守合同重信用”的企业称号。

2.稳

2020年，三条红线的政策下，港龙中国未触一条。三条红线都是绿档，这折射出我们的经营理念 —— 稳健发展。

目前港龙中国所有的项目都是盈利的，我们不会盲目追求突发性的规模增长，每年对规模、战略、落地等所有的规划，都以稳字当头。

3.谦

从2015年开始，公司陆续与不同的对象合作，从中也学习了很多。公司内部组织架构的改革、管理的提升、战略的实现等方面，我们都在学习。

我们的合作原则是尽量去达成整个项目利益的最大化，只有项目利益最大化，股东利益才会最大化。在合作时我们寻求理念一致，以项目为先。

<叁> 港龙中国的经营逻辑

1.房地产的业务逻辑

港龙中国的管理生产逻辑中有两个循环，生产循环和资金循环。

今年，我们更关注资金的循环，因为只有资金的循环完美了，公司发展才会越来越好。我们关注每一个项目的每一个现金流，资金流如果断了，整个项目马上出问题；但是如果有现金流却不能产生利润，这个公司也早晚出问题，所以整个资金循环中利润和现金流需要平衡。

2.现代化的管理思维

现在整个房地产的管理依然是比较粗放的。我们思考如何达到一个更精细、更科学、更现代化的管理。

大成本理念

在做开发时，在传统开发成本基础上，有沉没成本，有机会成本，还有时间成本：即“货币时间价值”，指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。我们追求的是整个时间上的效益。

产品系升级

公司要发展，必须有产品作为支撑。以前是刚需产品，现在客户追求更有品质、更有品位的产品，我们的产品也需要迭代更新，港龙推出MORE pro社区产品体系，践行精制主义生活观。

港龙中国的产品比较标准化，但也有定制，大湾区增城的项目就很火爆，因为我们做到每个户型都南北通透。产品的定位是根据对现场及竞品的调研，从而提升产品的竞争力，这是我们的动态管控。

完全市场竞争逻辑

A.价格理论

2019年8月港龙中国在上海参与成立了新虹桥采购联盟，联盟中的招采价格在行业中是有竞争力的。同时，在深耕地区，我们的产品是得到认可的，从物业服务到质量到口碑，这些因素决定着产品的价格浮动；而在偏远的市场，我们也会根据市场的动态去进行及时的调整。

B.供需理论

一个项目成功与否，拿地时就有70%的定数。拿地之后我们会对整个城市的能级、轮动进行深入调查，特别关注利润点，一定要达到我们的标准，才会进行投资开发。

效率指标管理

A.项目决策核心指标

无论过去还是将来，我们都始终会坚持一条原则：不做高融资利息项目，不拿太偏远的地。特别现在对未来的预判愈加难以把握，所以我们考核的标准也越来越严格，相关模型也越来越完善。

B.组织能力评价指标

一个组织的优劣要看整个目标的达成率。今年港龙中国在做组织变革，合并了几个区域，我们坚持不断进行组织的变革，优胜劣汰。通过不断完善我们的指标和监管手段，使整个公司的经营越来越好。

合作共赢理念

将来是互相合作的时代。我们找合作方除了要达到组织的目标，还需要有共同的价值观。合作的本质是充分利用各自的比较优势，共同实现项目利益最大化。

港龙一直坚持共创、共生、共赢，这是我们合作的理念和态度。在过去四、五年，港龙着重对整个公司的信息化建设做了提升，对决策的有效性、安全性更有保障。

我们向合作方开放所有的系统，包括财务系统、成本系统、费用系统、等信息化工具和平台，合作方只要打开系统就可以一目了然。现在房地产已经进入微利时代，要精细化的管控销售费用和管理费用，能把信息化的系统玩转起来，将能避免不必要的成本浪费。

同时，我们会给合作方看到整个经营的价值、项目的经营状况，让他们安心、放心。

未来房地产管理未来更为精细化，我们有很多的理论基础，但是如何实践这些理论基础，支撑和落地非常重要。所以港龙中国今天聚焦成本、定价、利润、效率，去进行精细管理。只有坚持下去、活下去、跟得上，才会活得更好。

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